Hoe verhuur ik een kamer?

FAQ - Hoe verhuur ik een kamer?

Deze informatie is voor een deel afkomstig van HousingDesk Wageningen.

Voor wie een eigen huis bezit is het verhuren van kamers geen probleem. Wie zelf huurt, zal van de verhuurder toestemming moeten hebben om een kamer te verhuren. In dit geval zal uw huurder feitelijk onderhuurder zijn. Dit heeft geen effect op diens rechten en plichten als ‘uw’ huurder. U hebt als verhuurder/hoofdhuurder verplichtingen ten opzichte van uw eigen verhuurder en uw ‘onder’huurder.

Hoe bepaal ik de huurprijs?

Als u kamers wilt gaan verhuren is de eerste stap te bepalen hoeveel de kamer per maand zal gaan kosten. Met behulp van het wettelijk puntensysteem kunt u de kale huurprijs vaststellen. De kale huurprijs is de huurprijs zonder mederekening van de zogenaamde servicekosten (waaronder de kosten voor gas, water en licht). Het deel van de servicekosten voor gas, water en licht kunt u inschatten door uw eigen water-, gas- en energieverbruik als maatstaf te nemen. U kunt de energiekosten van afgelopen jaar delen door het huidige aantal bewoners en dit bedrag gebruiken als maandelijks bedrag te betalen voorschot voor gas, water en licht voor de huurder. Aan het eind van het jaar zult u het betaalde voorschot en de werkelijk door de huurder gemaakte kosten met elkaar moeten verrekenen. U dient de huurder een overzicht te geven van de gemaakte servicekosten en de berekening voor zijn bijdrage daarin. Daarnaast moet u ook laten zien hoe u de maandelijkse bijdrage voor gas, water en electriciteit geschat heeft. Het berekenen van de gas, water en licht kosten van de huurder is veel gemakkelijker als u aparte meters laat installeren voor het verhuurde deel van het huis. Dit kan eventuele meningsverschillen voorkomen.

Wat voor andere kosten mag ik doorrekenen?

Misschien zijn er nog andere kosten waarvan u het redelijk vindt ze door te berekenen aan de huurder. Mág u deze kosten ook doorberekenen? Het gebruikersdeel van de OZB is per 1 januari 2006 komen te vervallen. Het resterende deel van de OZB (het eigenaren deel) mag niet doorberekend worden aan de huurder. Wel is een maximum stijging van de OZB ingevoerd, die jaarlijks vastgesteld wordt. De gemeentelijke reinigings- of afvalstoffenheffing kunt u eveneens opdelen naar het aantal bewoners en de huurder zijn/haar deel als servicekosten in rekening brengen. Eventueel kunnen kosten van het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes in rekening worden gebracht. Dit is vooral van toepassing indien de huurder daaraan zelf niet bijdraagt maar wel volledig van de ruimte gebruik maakt. U kunt geen servicekosten in rekening brengen die u niet contractueel hebt vastgelegd. Berekent u vooral het totale bedrag dat u in een jaar aan huur zult ontvangen. Voor wie kamers verhuurt in het huis dat door zichzelf wordt bewoond geldt een belastingvrij bedrag van € 4333,- per jaar.

Wat zet ik in het huurcontract?

Vervolgens dient u een huurcontract op te stellen. U kunt hiervoor gebruik maken van standaard huurcontracten van de Nederlandse Woonbond. Deze zijn ook te verkrijgen bij de VSSD. De belangrijkste zaken die u in een huurcontract dient vast te leggen zijn:

  • wat gehuurd wordt
  • van wie gehuurd wordt
  • door wie gehuurd wordt
  • hoeveel hiervoor dient te worden betaald per betaalperiode, opgesplitst in kale huur en servicekosten, de servicekosten opgesplitst in kostenposten
  • welke betaalperiode (meestal een maand) wordt gebruikt
  • de datum van ingaan van de huur
  • een eventuele borgsom (een maand huur is gebruikelijk).

U kunt eventueel nadenken over huisregels, bijvoorbeeld hoe de keuken wordt gebruikt, hoe de telefoonkosten worden verdeeld, etc.

Moet ik nog iets doorgeven aan de gemeente?

Bent u alleenstaand en gaat u tot en met vier kamers bij u in huis verhuren, dan hoeft u niet uw inschrijving als eenpersoonshuishouden te wijzigen naar een inschrijving als meerpersoons huishouden. Wanneer de huurder zich inschrijft bij de gemeente en daarbij uw adres opgeeft als woonadres en het huurcontract tussen u en hem/ haar daarbij meeneemt als bewijsstuk, zal de gemeente zelf de conclusie trekken dat voortaan voor meerdere gebruikers gemeentelijke belasting moet worden afgedragen. U kunt de gebruikersaanslag van de gemeentelijke belastingen doorberekenen aan de huurder. De eigenaarsaanslag en het rioolrecht mag u niet aan huurders doorberekenen. Een gebruiksmelding is noodzakelijk bij kamergewijze verhuur aan meer dan 4 personen. Een gebruiksvergunning is noodzakelijk wanneer er bedrijfsmatig of in het kader van verzorgen een dag- of nachtverblijf wordt verschaft aan meer dan 10 personen. Zowel een gebruiksmelding als een gebruiksvergunning kunt u aanvragen via www.omgevingsloket.nl. Let op dat uw aanvraag voldoet aan de indieningsvereisten zoals bepaalt in de Ministeriele regeling omgevingsrecht (Mor).   Zowel bij een gebruiksmelding als bij een gebruiksvergunning komt de brandweer een controle uitvoeren. Bij de gebruiksmelding ontvangt u een schriftelijke bevestiging van het brandveilig gebruik. Bij een gebruiksvergunning ontvangt u een gebruiksvergunning met voorschriften wanneer u voldoet aan het brandveilig gebruik. De gebruiksvergunning valt onder artikel 2 lid 1.d Wabo en is een uitgebreide procedure. Dit betekent dat de beslistermijn tot 6 maanden na datum indiening is en dat er een ontwerpvergunning voor gedurende 6 weken ter inzage wordt gelegd.

Hoe zit het met de brandveiligheid?

De gemeentelijke brandweer controleert regelmatig, eens per jaar, de brandveiligheid van gebouwen waarvan hen bekend is dat er kamers worden verhuurd (via de gemeentelijke basis administratie). De brandweer hanteert een bepaald aantal bewoners per huis als criterium om tot controle over te gaan. De kritische bewonersgrens is in Wageningen 4 of meer huurders. U kunt ook zelf controle aanvragen (zie ook onder ‘Brandveiligheid’).

Moet ik inkomstenbelasting betalen over het geld dat ik verdien met kamerverhuur?

Hospita/Hospes

Als u een of meerdere kamers verhuurt in het huis waar u zelf woont zijn de bruto-inkomsten uit kamerverhuur (kale huur + gas, water en licht) tot € 4333,- belastingvrij (dit heet vrijstelling van kamerverhuur). U hoeft de ontvangen huur dan NIET op te geven op uw Aangifte Inkomstenbelasting. Heeft u de kamerbewoner(s) als kostgangers in huis (ze eten mee / u bereidt hun maaltijden tegen betaling) dan worden alle inkomsten belast als ‘resultaat uit overige werkzaamheden’. U mag er in dat geval ook voor kiezen het huurgedeelte van uw inkomsten te laten vallen onder de € 4333,- regeling. Voorwaarden om voor de vrijstelling van kamerverhuur in aanmerking te komen zijn dat het verhuurde geen zelfstandige woning vormt en dat de huurder tijdens de gehele huurperiode op het adres van de woning is ingeschreven in de GBA (Gemeentelijke Basis Administratie). Heeft u meer dan € 4333,- per jaar inkomsten uit kamerverhuur dan moet u dat in box 3 van uw belastingformulier aangeven. Het deel van de hypotheekschuld dat op het verhuurde deel van het huis betrekking heeft, gaat ook naar box 3.

Een tweede huis

Een woning waar u niet zelf woont (of die niet uw hoofdverblijf is) wordt belast in box 3. Als uw vermogen groter is dan € 17.600, dan betaalt u belasting over het rendement hiervan. Dit is een vast rendement van 4 %. Het rendement wordt belast met 30%. Heeft u minderjarige kinderen, dan wordt het heffingvrije vermogen van € 17.600 verhoogd met € 2349 per kind. Heeft u ook een partner, dan kan slechts een van u gebruik maken van deze toeslag. Als u 65 jaar of ouder bent wordt het heffingvrije vermogen verhoogd met een ouderen toeslag (zie folder ’65-plussers en het nieuwe belastingstelsel’ van de belastingdienst). Inkomsten uit verhuur hoeft u NIET apart op te geven. En kosten die u maakt, zoals rente en onderhoudskosten, kunt u niet aftrekken van de belasting. Als u een lening (hypotheek) heeft afgesloten om dit huis te betalen valt deze lening in box 3. Als u een woning voor meer dan 70% van de tijd (van een jaar) verhuurt, mag u niet de WOZ waarde gebruiken voor het bepalen van de waarde van het huis. U dient dan uit te gaan van de waarde van het huis in verhuurde staat. Verhuurt u minder dan 70% van de tijd dan moet u de WOZ waarde als waarde van de woning nemen. Voor meer informatie over of uitleg van de berekening van de belasting in box 3 kunt u het beste de folder ‘Vermogen,sparen, beleggen en het nieuwe belastingstelsel’ bestellen bij de belastingdienst.

Wanneer bent u als kamerverhuurder voor de belastingdienst ondernemer?

Als u naast het pand dat u zelf bewoont in bezit bent van meer dan één pand waarin u kamers verhuurt en u besteed aan werkzaamheden die in verband staan met het verhuren van kamers in deze panden meer dan 1225 werkuren op jaarbasis, dan bent u voor de belastingdienst ondernemer. Werkzaamheden die verband houden met de verhuur van deze kamers zijn bijvoorbeeld onderhoudswerkzaamheden en administratieve werkzaamheden. U heeft dan recht op zelfstandigen aftrek.

Wanneer dient u zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel?

Wanneer u vijf of meer kamers verhuurt (of verhuurbare kamers heeft) geldt u voor de Kamer van Koophandel als ondernemer met een kamerverhuurbedrijf. Als u aan dit criterium voldoet bent u verplicht ingeschreven te zijn in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.

Nieuwsbrief

Meld je aan voor onze maandelijkse nieuwsbrief